Nueva regulación sobre arrendamiento para autónomos y pymes durante el COVID-19

Las crudas circunstancias por las que están pasando los arrendadores de locales de oficinas, naves industriales y demás fincas urbanas en las que los autónomos y las pequeñas empresas realizan sus actividades, han dado lugar a la modificación de determinadas normas, adaptando estas a la realidad que vivimos durante la expansión del COVID-19, provocada por el SARS-CoV-2 y, al igual que el Gobierno lo hizo con el alquiler de viviendas habituales, en este caso la nueva norma diferencia dos escenarios esenciales, según el arrendador (propietario del inmueble), sea un gran tenedor de inmuebles o no.

Esta crisis sanitaria, ha afectado a gran cantidad de actividades económicas, viéndose abocadas a suspender o reducir drásticamente las mismas. Por ello, el Gobierno enuncia en la exposición de motivos del Real Decreto-Ley, que “la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el Estado de Alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler, que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.”

Recordemos que, a falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o, como ahora, por declaración del Estado de Alarma, salvo lo referido en su Artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía Artículo 30 de esta Ley.

Tampoco, la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, ofrece una solución idónea, porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, de forma acertada aunque quizás algo tardía, procede el Capítulo I del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, a regular específicamente, en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite, en estos casos, la modulación o modificación de las obligaciones contractuales, si concurren los requisitos exigidos de imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual, ofreciendo un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo de negociación sobre el pago de las rentas de los alquileres de locales que hoy tratamos.

¿A quiénes puede afectar la medida?

Respecto de esta norma para la regulación del pago de la renta de locales durante la crisis, podrán beneficiarse los autónomos y pymes arrendatarios, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del Estado de Alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia, autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo de esta norma.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

1. Que no se superen los límites establecidos en el Artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Qué otras opciones existen?

A) Cuando el arrendador sea una empresa, entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2:

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento de local o industria, que cumpla los requisitos previstos ya comentados, podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, la moratoria que, deberá ser aceptada por el arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
2. La moratoria en el pago de la renta, se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma, sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de cuota arrendaticia, mediante el fraccionamiento de estas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

B) Cuando la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento de local comercial, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de empresa o gran tenedor de inmuebles, cumpla los requisitos ya comentados:

Se podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado ya por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente, en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el Artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

En muchos casos esta norma llega después de que las partes, de buena fe, hayan llegado a un acuerdo previo, que no se ve afectado por lo ahora dispuesto, siendo este un régimen de mínimos, mejorable de mutuo acuerdo.

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